中國(guó)被稱為全球私人財(cái)富增速最快的國(guó)家。隨著房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的加深，大量民間資本以不同的方式向房地產(chǎn)業(yè)滲透。

        有研究者認(rèn)為，短期來(lái)看，民間資本可能不會(huì)大規(guī)模從房地產(chǎn)市場(chǎng)撤出，相對(duì)于通貨膨脹和其他投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資仍是較安全和回報(bào)率較高的投資方式。與此同時(shí)，未來(lái)民間資本將以信托、私募股權(quán)基金、政府或企業(yè)債券、REITs等新型金融業(yè)態(tài)參與房地產(chǎn)業(yè)。

        民間投資推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

        日前，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心與高和投資組成的民間資本研究聯(lián)合課題組，發(fā)布了《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》。

        課題組援引中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2011)》 稱，經(jīng)過(guò)幾十年的積累，我國(guó)民間資本已經(jīng)十分雄厚。截至2010年底，全國(guó)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額已超過(guò)30萬(wàn)億元，加上手持現(xiàn)金、股票、債券、保險(xiǎn)以及金融機(jī)構(gòu)理財(cái)產(chǎn)品等，金融資產(chǎn)總規(guī)模超過(guò)48萬(wàn)億元。課題組測(cè)算，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達(dá)到約1萬(wàn)億元、5200億元、2200億元。

        數(shù)據(jù)顯示，2010年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為27.8萬(wàn)億元，而以非國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)投資為代表的民間投資在固定資產(chǎn)投資中比重超過(guò)一半，達(dá)到57.7%。如此龐大的民間資本，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中占到“半壁江山”，而高利潤(rùn)行業(yè)則是民間資本追逐的焦點(diǎn)。其中，資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)和資源類產(chǎn)業(yè)是民間資本關(guān)注的重要領(lǐng)域。

        近幾年，由于房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為民間資本投資的主要選擇之一，但是這種投資主要都是集中在購(gòu)置房產(chǎn)和投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域等方面。《民間資本與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告》指出，這種投資推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，并在一定程度上損害了實(shí)業(yè)發(fā)展。

        《研究報(bào)告》認(rèn)為，“由于民間資本相對(duì)集中，且量級(jí)巨大，在我國(guó)資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、投資渠道不暢的大背景下，大規(guī)模民間資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并形成投資投機(jī)需求后，導(dǎo)致市場(chǎng)需求短期內(nèi)集中放大，而市場(chǎng)供應(yīng)總量存在著滯后期，勢(shì)必加劇供求矛盾，造成供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)快速上漲的局面。”“此外，民間資金流向房地產(chǎn)對(duì)實(shí)業(yè)發(fā)展造成了一定沖擊。房地產(chǎn)投資的高額利潤(rùn)吸引了大量制造業(yè)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)。”
        
        熱錢退出炒房轉(zhuǎn)向放貸

        “國(guó)家?guī)缀跻呀?jīng)把房地產(chǎn)資金所有來(lái)源都切斷了，全國(guó)的房地產(chǎn)商紛紛跑到溫州，希望得到溫州民間資本的支持，我每天都接到三四個(gè)這樣的電話，一天接待到訪的好幾批。很多人想募集溫州民間資本。”溫州管理科學(xué)研究院院長(zhǎng)、溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文近日接受記者采訪時(shí)說(shuō)。在很多人眼中，周德文被視為溫州民間資本的代言人。

        有報(bào)道稱，房地產(chǎn)調(diào)控之下，樓市受挫，溫州的民間資本紛紛拋掉手中的樓盤(pán)，大量退出房地產(chǎn)業(yè)。周德文則表示：“要更正一點(diǎn)的是，溫州的民間資本并沒(méi)有大量退出房地產(chǎn)，只是受樓市不景氣影響，一些投資客把手中的房產(chǎn)銷售掉一點(diǎn)，是因?yàn)樽陨淼馁Y金鏈比較緊張，并不是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)沒(méi)有信心。”

        周德文說(shuō)，從房地產(chǎn)退出的資金很多已經(jīng)回歸實(shí)業(yè)。“因?yàn)楝F(xiàn)在實(shí)業(yè)不景氣，資金很緊張，從金融機(jī)構(gòu)貸不到錢，而民間借貸的利率又較高，企業(yè)家權(quán)衡利弊，就拋出房子拿錢來(lái)救實(shí)業(yè)。”

        周德文表示，現(xiàn)在一方面有很多大房地產(chǎn)商找到他，想在溫州推介樓盤(pán)，給出了比較優(yōu)惠的項(xiàng)目?jī)r(jià)格，希望盡快回籠資金；另一方面，希望通過(guò)他在溫州對(duì)接資本。不過(guò)，他也承認(rèn)現(xiàn)在民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)非常慎重，即使是進(jìn)入房地產(chǎn)的前端，風(fēng)險(xiǎn)還是存在的，所以不像以前那么瘋狂。

        事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，以溫州作為風(fēng)向標(biāo)的民間資本的流向，悄然發(fā)生了變化。中國(guó)人民銀行溫州市中心支行最新發(fā)布的“最合算投資方式”問(wèn)卷調(diào)查顯示，今年第二季度，選擇“民間借貸”的儲(chǔ)戶占到24.5%，從調(diào)查開(kāi)始以來(lái)首次超越“房地產(chǎn)投資”躍居首位。選擇“房地產(chǎn)投資”的儲(chǔ)戶占比下滑至15.25%。

        據(jù)了解，2009年起，中國(guó)人民銀行溫州市中心支行每季度對(duì)儲(chǔ)戶進(jìn)行“最合算投資方式”問(wèn)卷調(diào)查。在調(diào)查中，“房地產(chǎn)投資”一直居于首位，“民間借貸”則長(zhǎng)期位居次席。今年以來(lái)持續(xù)的樓市調(diào)控及銀行銀根縮緊，令事情在第二季度開(kāi)始起了變化。

        投資客進(jìn)入理財(cái)時(shí)代

        盡管在一些溫州投資客看來(lái)，“民間借貸”與“房地產(chǎn)投資”之間，并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的爭(zhēng)搶民間資本的關(guān)系，而是相互交錯(cuò)轉(zhuǎn)換。如不少溫州炒房客看到現(xiàn)在民間借貸利率高，就將房屋抵押獲得的資金用于民間借貸。但在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控下，房地產(chǎn)投資趨勢(shì)發(fā)生變化，已被認(rèn)為是必然。

        “房地產(chǎn)投資趨勢(shì)最重要的一點(diǎn)變化是，告別炒房時(shí)代，進(jìn)入理財(cái)投資時(shí)代，即房地產(chǎn)投資的證券化。”高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為。

        “五年前我們投資了一、二線城市的住宅，年投資回報(bào)率一般都能達(dá)到15%，調(diào)控后，年回報(bào)率絕不會(huì)超過(guò)5%。”蘇鑫認(rèn)為，原因就在于沒(méi)有了投資杠桿，又相應(yīng)提高了稅收。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，普通住宅是沒(méi)有投資屬性的，美國(guó)的普通住宅都是消費(fèi)品。如果扣除通脹因素的影響，在100年的時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)的平均復(fù)合增長(zhǎng)率僅為0.6%。

        “市場(chǎng)不好，考慮把錢抽出來(lái)做點(diǎn)別的。”一位起家于山西的人士從2003年以來(lái)，便開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)京城，把手中一部分資金投向房地產(chǎn)，并在王府井)等繁華地帶擁有多處物業(yè)。“現(xiàn)在已經(jīng)把王府井附近的那處高檔酒店賣了。”該人士向記者透露：“投向哪里還在研究考察，目前的投資渠道也比較少，確實(shí)有點(diǎn)看不清的感覺(jué)。”

        真正的投資藍(lán)海在哪里？蘇鑫認(rèn)為，應(yīng)該是房地產(chǎn)投資的證券化。也就是說(shuō)，由不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物投資轉(zhuǎn)向證券產(chǎn)品，如REITs、信托、基金等。據(jù)悉，蘇鑫創(chuàng)立了首家人民幣商業(yè)地產(chǎn)基金，并在一年多時(shí)間內(nèi)，先后在北京收購(gòu)了4個(gè)項(xiàng)目，完成30多億元物業(yè)銷售。

        住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹也關(guān)注了這一狀況：“民間資本投資房地產(chǎn)呈現(xiàn)逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端趨勢(shì)，從購(gòu)買房地產(chǎn)物業(yè)，住宅、寫(xiě)字樓、商鋪，轉(zhuǎn)向直接投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)商提供過(guò)橋貸款、購(gòu)買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、開(kāi)展股權(quán)合作等。”

        開(kāi)發(fā)商進(jìn)入錢荒時(shí)代

        銀根危機(jī)

        高和投資分析認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)中直接融資不足10%，80%以上是以銀行貸款為主，使得房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很容易傳導(dǎo)到整個(gè)金融系統(tǒng)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)牽扯整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)。這是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)曾過(guò)度利用銀行貸款，把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行和購(gòu)房者頭上。

        熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一位人士向記者透露，現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資制度最大問(wèn)題在于風(fēng)險(xiǎn)和收益不對(duì)稱。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同后，需付清首付款并向銀行申請(qǐng)按揭貸款交給開(kāi)發(fā)商，在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商在未交房時(shí)，已全部回款，債務(wù)則全部由購(gòu)房者承擔(dān)。而土地抵押、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、在建工程抵押貸款等都是反復(fù)利用銀行金融杠桿獲得銀行資金，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移并積聚到銀行上。

        信托受阻

        近兩年，房地產(chǎn)信托得到了比較快的發(fā)展。來(lái)自高通智庫(kù)的數(shù)據(jù)稱，截至今年5月末，房地產(chǎn)信托規(guī)模共計(jì)5587.66億元，占全部信托產(chǎn)品籌資規(guī)模的45.11%。不過(guò)隨著樓市調(diào)控的深入，房地產(chǎn)信托正在被縮緊。

        據(jù)中國(guó)證券報(bào)日前報(bào)道，有關(guān)部門(mén)此前對(duì)20多家信托公司進(jìn)行了“窗口指導(dǎo)”：對(duì)房地產(chǎn)信托余額較大的信托公司，要求規(guī)模實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中有降；對(duì)房地產(chǎn)信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求把握好節(jié)奏，嚴(yán)格控制增速。另有消息稱，10家信托公司被監(jiān)管部門(mén)約談，要求暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

        讓房地產(chǎn)信托遭到最致命打擊的是信托公司要在年底達(dá)到《信托公司凈資本管理辦法》要求?！掇k法》規(guī)定，信托公司凈資本不得低于人民幣2億元、凈資本不得低于各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)資本之和的100%等。而融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高，很多信托公司因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比較大使其風(fēng)險(xiǎn)資本趨緊甚至不足，不得不主動(dòng)壓縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

        信托公司2010年年報(bào)顯示，全行業(yè)凈資本規(guī)模最大的信托公司平安信托凈資本即將告急；全行業(yè)信托業(yè)務(wù)收入最多的信托公司中融信托面臨至少16億元的凈資本缺口。

        實(shí)際上，房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模已經(jīng)開(kāi)始下降，收益率卻在上升，這表明房地產(chǎn)的信托融資渠道已經(jīng)不暢。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，8月8日至14日，一周內(nèi)成立21款房地產(chǎn)信托計(jì)劃，募集資金33.99億元，占成立總規(guī)模的45.55%。但每款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均規(guī)模為1.62億元，較上周的2.62億元大幅下降。

        上半年房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達(dá)1670.1億元，收益率為9.81%。而7月份房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為361億元，收益率已經(jīng)上升到10.38%。照此計(jì)算，一旦房地產(chǎn)信托陷入停滯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金缺口或擴(kuò)大千億元。 （陳靜思）