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70大中城市房價(jià)環(huán)比逼近停漲

來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 瀏覽數(shù):
責(zé)任編輯:王梓
時(shí)間:2011-09-19 08:46

[導(dǎo)讀]房價(jià)堅(jiān)冰正在進(jìn)一步消融,國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的數(shù)據(jù)顯示,70個(gè)大中城市8月環(huán)比價(jià)格下降的城市有16個(gè),持平的有30個(gè),與7月份相比,環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了15個(gè);環(huán)比價(jià)格上漲的城市中,漲幅均未超過0.4%,漲幅比7月份縮小的城市有8個(gè)。

        房價(jià)堅(jiān)冰正在進(jìn)一步消融,國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的數(shù)據(jù)顯示,70個(gè)大中城市8月環(huán)比價(jià)格下降的城市有16個(gè),持平的有30個(gè),與7月份相比,環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了15個(gè);環(huán)比價(jià)格上漲的城市中,漲幅均未超過0.4%,漲幅比7月份縮小的城市有8個(gè)。二手住宅方面,8月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了9個(gè),價(jià)格上漲的城市中,環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過0.7%,漲幅在0.5%以內(nèi)的城市有25個(gè)。

        接受記者采訪的專家認(rèn)為,在樓市調(diào)控政策持續(xù)高壓下,房價(jià)松動(dòng)跡象愈發(fā)明顯,70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅已逼近停漲,預(yù)計(jì)隨著樓市庫存的節(jié)節(jié)攀升,房地產(chǎn)開發(fā)商的降價(jià)壓力將進(jìn)一步加大。專家表示,目前業(yè)內(nèi)普遍期待的“金九銀十”行情并未如期而至,北上廣深一線城市在“金九”前半月遭遇成交寒流,短期內(nèi)房價(jià)若不出現(xiàn)較大幅度下調(diào),以往“金九銀十”火爆的行情恐難出現(xiàn)。

        跡象

        房價(jià)松動(dòng)愈發(fā)明顯

        統(tǒng)計(jì)顯示,8月份,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅同比漲幅回落的城市有40個(gè),比7月份增加了14個(gè),同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有45個(gè)。二手住宅方面,與去年同期相比,70個(gè)大中城市中,價(jià)格下降的城市有5個(gè),比7月份增加了1個(gè),同比漲幅回落的城市有34個(gè),比7月份增加了6個(gè),8月份,同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有49個(gè)。

        鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,自今年年初宏觀調(diào)控以來,房價(jià)環(huán)比停漲的城市首次超過一半,意味著全國房價(jià)全面下行的階段即將正式到來,房價(jià)拐點(diǎn)在年底前有望顯現(xiàn)。

        北京中原地產(chǎn)分析師張大偉告訴記者,從70個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出,雖然房價(jià)同比依然上漲,但是同比漲幅已經(jīng)明顯放緩,特別是已經(jīng)限購的城市。70個(gè)城市的新建商品住宅環(huán)比漲幅僅為0 .02個(gè)百分點(diǎn),二手住宅環(huán)比漲幅更是首次出現(xiàn)下調(diào),下調(diào)了0.05個(gè)百分點(diǎn)。

        張大偉說,調(diào)控的趨勢已經(jīng)形成,房價(jià)停漲已經(jīng)逐漸開始出現(xiàn)。一線城市已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月的停漲 ,限購的城市平均環(huán)比漲幅為0.01%,同比為4.29%,都落后于非限購城市,可見,目前來看限購依然是見效比較明顯的調(diào)控措施。

        上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受記者采訪時(shí)說,目前市場降溫非常明顯,房價(jià)漲幅回落的城市不斷增多,且漲幅越來越窄,這說明樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。雖然70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅依然明顯,但這主要是受翹尾因素的影響,同比漲幅變化一般晚于環(huán)比漲幅變化4個(gè)月左右,預(yù)計(jì)幾個(gè)月后房價(jià)同比漲幅情況將會(huì)發(fā)生較為明顯變化。楊紅旭預(yù)計(jì),明年二季度前房價(jià)將維持下跌的態(tài)勢,但跌幅不會(huì)很大。

        記者了解到,雖然整體來看主要城市房價(jià)依然堅(jiān)挺,但是局部區(qū)域房價(jià)松動(dòng)的現(xiàn)象十分明顯。以北京為例,8月,北京新房市場在歷經(jīng)6個(gè)月的調(diào)控后,價(jià)格出現(xiàn)了較為明顯的松動(dòng)。其中,郊區(qū)更是率先扛起降價(jià)大旗。

        中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的項(xiàng)目主要集中在通州、大興和房山等北京外圍區(qū)域。這些區(qū)域的共同特點(diǎn)是新房供應(yīng)較大、價(jià)位相對較低,且在前期經(jīng)歷過大幅的價(jià)格上漲。位于通州的典型樓盤“珠江拉維小鎮(zhèn)”,今年5月的成交均價(jià)在2萬元/平方米以上,而8月底報(bào)價(jià)僅為17000元/平方米。

        類似的降價(jià)情況也出現(xiàn)在了近日舉辦的北京秋季房展會(huì)上,據(jù)房展組委會(huì)介紹,推出優(yōu)惠折扣的樓盤數(shù)量相較今年春季房展多出一倍。但即使這樣,成交量也并不盡人意。

        利空

        政策持續(xù)高壓 庫存節(jié)節(jié)攀升

        今年以來,樓市調(diào)控政策持續(xù)保持高壓態(tài)勢。7月初國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出五條房地產(chǎn)調(diào)控措施,其中“已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策,房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。”最為引人關(guān)注,這不僅預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不放松,也標(biāo)志著房地產(chǎn)限購政策的升級(jí)。

        8月,中原監(jiān)測的7個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅成交量依然在低位徘徊,而供應(yīng)則持續(xù)保持高位,住宅庫存進(jìn)一步上升。從最近半年的供求比來看,成都、杭州的住宅供求比連續(xù)保持在較高水平,整體供求比分別為2 .37、1.69,而北京、上海、深圳的供求比略高于正常水平,分別為1.19、1.35、1.27,廣州、重慶的供求比相對合理,分別是1.06、1.01。

        中原地產(chǎn)認(rèn)為,供求比高企,反映短期市場供大于求的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分城市新房供應(yīng)的集中區(qū)域,競爭將日益激烈,爆發(fā)價(jià)格戰(zhàn)的可能性較高。

        亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說,貫穿2011年的樓市新政,如今到了“金九”這樣一個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上,受買賣雙方信心和預(yù)期不斷搖擺的利空影響,9月上旬需求量延續(xù)了8月的頹勢,北京項(xiàng)目銷路普遍不暢,而供應(yīng)仍在持續(xù)增加導(dǎo)致存量邁上11萬關(guān)口。

        據(jù)統(tǒng)計(jì),原本計(jì)劃在中秋開盤的北京項(xiàng)目高達(dá)10個(gè),但實(shí)際開盤的只有5個(gè)項(xiàng)目,縮水了一半,盡管如此,5個(gè)開盤項(xiàng)目仍然供應(yīng)了超過2000套商品住宅,相比今年端午期間大幅增加。中秋期間的住宅供需比已經(jīng)拉高至了接近8:1。

        北京房地產(chǎn)展示交易會(huì)組委會(huì)副秘書長、北京四季地產(chǎn)研究院副院長鄭向東表示,目前房價(jià)下降通道已經(jīng)打開。由于市場調(diào)控,在庫存不斷升高的壓力下,開發(fā)商以優(yōu)惠吸引剛性需求群體,用價(jià)格換取成交量和資金流的回饋,房價(jià)出現(xiàn)了穩(wěn)中有降的局面。鄭向東強(qiáng)調(diào),宏觀調(diào)控不是短期的,且力度不會(huì)放松。

        高策地產(chǎn)顧問董事長李國平在接受記者采訪時(shí)說“持續(xù)調(diào)控一直在進(jìn)行,而且就目前來看,到年底也不會(huì)有松動(dòng)的跡象,當(dāng)然也沒有松動(dòng)的理由。”他預(yù)計(jì),政策和庫存壓力將令房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整,到年底房價(jià)的下降幅度與去年同期 相比將在10%到15%之間。

        寒流

        一線城市“金九銀十”成色不足

        在嚴(yán)厲限購政策的持續(xù)作用下,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍期待的“金九銀十”行情并未如期而至,相反北上廣深一線城市在“金九”一開局就遭遇寒流。

        據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示,9月前兩周(8月29日至9月11日),北上廣深四大一線城市新建商品住宅成交量環(huán)比普降。其中,北京新建商品住宅成交1336套,環(huán)比8月末兩周(即8月15日至8月28日)下降24.1%;上海新建商品住宅成交5460套,環(huán)比下降3.7%;廣州新建商品住宅成交2634套,環(huán)比下降6 .4%;深圳新建商品住宅成交1001套,環(huán)比下降18.9%。

        另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),9月上半月,北京商品住宅成交約2100套,創(chuàng)下36個(gè)月以來最低,同比下降14.2%,環(huán)比下降31.4%。其中,9月新開期房項(xiàng)目在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上顯示的成交量僅17套,當(dāng)期簽約率不足0.4%。

        和一線城市慘淡的成交相比,同一時(shí)段,限購范圍內(nèi)的主要二線城市一手市場成交量表現(xiàn)相對活躍。其中,天津新建商品住宅成交4087套,環(huán)比上漲12.4%;蘇州新建商品住宅成交3361套,環(huán)比上漲9.6%;廈門新建商品住宅成交1145套,環(huán)比上漲51.3%。僅福州、西安、沈陽成交量有一成左右的下跌。
偉業(yè)我愛我家市場研究院分析認(rèn)為,由于“限購令”精確打擊了外地購房需求,使得眾多房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的外地購房需求大幅減少。與市場預(yù)期、交易成本的變化不同,有效需求減少對樓市成交量的影響是根本性的。

        中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵表示,在限購、限貸等調(diào)控政策的影響下,主要城市的新建住宅成交量自今年2月起即呈現(xiàn)以往少有的平穩(wěn)狀態(tài)。不同月份雖有所波動(dòng),但整體來看,成交量月度變化的幅度日益收窄。這種現(xiàn)象說明,目前的房地產(chǎn)市場以剛性需求為主,在房價(jià)沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降的情況下,成交量很難出現(xiàn)明顯的反彈,同時(shí)今年“金九銀十”也將難以出現(xiàn)。

        偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮告訴記者,受持續(xù)調(diào)控和近期多個(gè)近郊項(xiàng)目價(jià)格調(diào)整影響,購房者觀望情緒有所升級(jí),多數(shù)購房者都選擇暫緩購房計(jì)劃。今年“金九銀十”期間,盡管開發(fā)商推盤較為踴躍,但房價(jià)的實(shí)質(zhì)性調(diào)整尚未有效展開。陳亮預(yù)計(jì),隨著房價(jià)下調(diào)至合理范圍,購房者的出手意愿會(huì)有所增強(qiáng),一手住宅成交量也將有望回暖。(李佳鵬 高偉)

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