房地產(chǎn)市場調(diào)控新政(國十條)出臺后的首例開發(fā)商退地(住宅開發(fā)用地)，昨日出現(xiàn)在上海嘉定的兩個地塊。

    上海土地交易市場昨日發(fā)布的第104號土地出讓公告顯示，上述兩地塊以“退定后重新出讓”的身份尋找買主。該信息讓首例“退地”傳聞得以證實。

    業(yè)界人士分析，與2008年“退地”潮有所不同的是，此次退地不僅是為當初的高價拿地埋單，更是因為持續(xù)收窄的融資渠道，讓房產(chǎn)商“圈錢”受阻無力開發(fā) ，從而把資金鏈問題從幕后搬到了臺前。

    而“退地”的出現(xiàn)，被歷史證明是房價下跌的征兆。2008年6月，上海普陀長風某地塊被開發(fā)商退地，隨后多個城市爆出退地消息，接下來出現(xiàn)了2008年下半年至2009年上半年的一輪房價調(diào)整。

    先后兩次出讓

    公開信息顯示，上述兩退地地塊是：嘉定區(qū)真南路以南、走馬塘以西地塊(下稱“真南地塊”)；嘉定區(qū)百安公路以西、恒榮路以南地塊(下稱“百安地塊”)。對應的開發(fā)商分別為寶華企業(yè)集團(下稱“寶華”)和萊蒙寶山信息咨詢(深圳)有限公司(下稱“萊蒙寶山”)。

    上海土地交易市場第91號和109號土地出讓公告顯示，這兩家公司分別于今年1月7日和2月26日摘得上述地塊，成交總價分別為24.186億元和11.05億元。其中，真南地塊折合樓面地價約12503元／平方米，與起始樓面地價相比，成交溢價率達336%，一度成為上海嘉定南翔住宅用地地價的“標桿”。

    業(yè)內(nèi)人士分析，按照這一拿地成本，再加上建安成本和財務成本，最終出售的商品房成本大約在19000~20000元/平方米。而目前鄰近的樓盤如金地格林世界，其精裝房銷售價格也大概在18000~21000元/平方米。

    照此計算，如果房價在樓市調(diào)控政策出臺以后停止上漲，真南地塊的開發(fā)利潤將非常低甚至為負。

    果然，僅僅不到一年，這兩個地塊便面臨“易主”的命運。

    資金之困

    “退地多為開發(fā)商資金問題。”上海嘉定區(qū)政府一位不愿意透露姓名的人士昨日對本報記者表示。

    昨日，本報記者撥通寶華一位知情人士電話，對方第一句話稱： “這塊地怎么了？退了唄！可惜嗎？我覺得好可惜！”

    該人士說，退掉真南地塊后，寶華損失了約6000萬元，其中約5500萬元屬于競買保證金。

    據(jù)其介紹，考慮到真南地塊總投資額可能高達40億元，寶華在拿地之前引入了合作伙伴。然而，今年樓市調(diào)控新政出臺后，合作伙伴融資受阻，并在很長時間內(nèi)都難以解決資金問題。“這樣一來，我們財務一開始針對這塊地安排的資金就不夠了，政府也不可能臨時改變付款方式、付款時間，我們后來也想籌資，但找不到辦法，只能退地。”

    同樣的資金難題或許也出現(xiàn)在另一家退地開發(fā)商萊蒙寶山身上。

    相關資料顯示，萊蒙寶山與正赴港IPO的房企萊蒙國際集團有著千絲萬縷的關系。萊蒙國際于1993年在香港成立，主要業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)、城市綜合體開發(fā)與運營和商業(yè)零售。

    據(jù)有關媒體報道，長期以來，萊蒙國際也因為融資渠道狹隘，企業(yè)的快速發(fā)展受到極大的制約。

    易居中國分析師付琦指出，“退地”只有兩種可能，一種是一方違約，一種是雙方都違約。“出讓方違約只可能是無法交地，但這兩年上海的宅地都是凈地出讓，因此不太可能存在這個問題。”也就是說，一般退地都是開發(fā)商方面違約。“但是現(xiàn)在宅地越推越少，開發(fā)商搶地都來不及，拿到手的怎么可能‘吐’出來，而如今的土地市場又不允許囤地，開發(fā)商拿了地必須投錢進去開工，這樣推理，開發(fā)商退地的原因多數(shù)就是缺乏資金。”

    退地或只是開始

    究竟是合作伙伴在資金上掉了鏈子，還是退地開發(fā)商自身資金問題導致了“退地”？本報記者從昨天的公開采訪中得不到真實答案。但可以肯定的是，退地的開發(fā)商們并不孤單。

    易居中國近期的一份報告指出，2010年一季度房地產(chǎn)市場的火爆，直接導致4月份史上最嚴厲調(diào)控政策“新國十條”的出臺，調(diào)控之下國內(nèi)上市房企現(xiàn)金流普遍“饑渴”，資金需求和資金壓力明顯增大。其中中報營業(yè)收入前20強的房地產(chǎn)上市公司，經(jīng)歷上半年對房地產(chǎn)開發(fā)資金的投入和二季度銷售大幅縮量，截至6月份的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-0.70元，已創(chuàng)近幾年同期最大負值。

    例如，上半年拿地“瘋狂”的保利地產(chǎn)付出的代價就是現(xiàn)金流為負，報告顯示，保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-233.48億元，已超過了同期同樣拿地較多的萬科。開發(fā)商在拿地熱情持續(xù)高漲的同時，資金饑渴程度亦可見一斑。有市場分析人士甚至指出，隨著開發(fā)商資金鏈持續(xù)緊張，在全國范圍內(nèi)，不排除類似真南地塊這樣的案例還會出現(xiàn)的可能性。